최근 GIST와 KAIST 주변에서 학생 대상 전세 사기가 많이 일어나고 있어 주의가 필요하다. <지스트신문>에서는 전세 사기가 무엇이고 이를 예방하는 방법에는 무엇이 있는지 유형별로 알아보았다.
전세란 무엇인가?
전세 제도는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도로, 집값 일부를 집주인에게 보증금으로 맡기고 집을 빌려 거주한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 방식이다. 전세는 월세와 다르게 다달이 나가는 고정비가 없지만, 임대인 개인의 문제, 공인중개사의 문제 등 다양한 요인으로 사기를 당할 위험이 존재한다.
임대인의 문제
전세 제도는 집값 일부를 보증금으로 맡기는 제도이기 때문에, 임대인은 받은 보증금과 대출을 통해 이른바 ‘갭투자’를 진행하는 경우가 많다. 집값이 계속해서 오르는 상황에서는 문제가 되지 않으나, 집값이 하락하는 상황에선 계약기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 가능성이 높다. 이런 상황에서 보증금을 손해 보는 주택을 깡통 주택이라 한다. 매매가격 대부분이 세입자의 보증금과 빚인 주택을 선택해서는 안 되며, 임대인의 경제력 역시 맹신해서는 안 된다. 더불어 전세보증금의 반환을 책임져주는 보험인 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집의 경우 가입 시 미반환 위험에서 벗어날 수 있다.
임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 전세 사기도 있다. ‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세 계약을 한 후 세입자의 보증금을 가져가는 것이다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가져가기도 한다. 이를 막으려면 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요하다. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본상 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 하며, 등기부등본 위조 방지를 위해 본인이 직접 발급받아 확인해 보는 것이 좋다.
공인중개사 문제
공인중개사가 월세 같은 다른 유형의 부동산을 전세로 속여 부당하게 이득을 취할 수도 있다. 이 유형의 사기는 등록된 중개업자와 거래하면 대부분 막을 수 있다. ‘국가공간정보포털’에서 중개업자 등록 여부를 확인할 수 있다. 열람 공간에 들어가 부동산 중개업 조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 알 수 있다.
위와 더불어, 공인중개사의 공제 증서를 확인해 사고를 막을 수 있다. 개업 중인 공인중개사는 법적으로 보증보험이나 공제 상품에 가입해야 하는데, 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 보았을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 ‘부동산 공제 증서’를 발급하게 된다. 이 공제 증서는 실제 중개사고로 입은 손해를 배상해 줄 때 쓰이므로, 중개업 등록증과 공인중개사의 신분증을 확인하여 증서를 받으면 사기의 위험을 줄일 수 있다.
공통 대처 방안
전세 사기 중에는 하나의 주택을 대상으로 두 사람 이상과 임대차계약을 체결하는 이중 계약도 있다. 이는 깡통 주택에서 많이 나타나므로 깡통 주택을 조심하면 어느 정도 해결할 수 있는 문제이다. 그리고 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급하면 이중 계약은 대부분 예방할 수 있다. 임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 때, 만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고, 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하는 것을 방지하기 위함이다.
한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 집인 다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려울 뿐만 아니라, 보증금 반환에 우선순위가 있어 사기 피해를 당할 가능성이 높다. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 한다. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것이 좋다.
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요 서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받아야 한다. 또한 계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요 서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내용 2가지 모두 확인해야 한다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내용에 기재된 보증금 액수를 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산하여 사기를 예방할 수 있다.
이 외의 다양한 유형과 사기 수법이 있으며 규제가 강화되는 만큼 새로운 사기 수법도 개발되고 있어, 전세 계약 시 충분한 전문가와의 상담과 법령 등을 참고하여 신중하게 계약을 진행해야 한다.