지난 3월 9일의 대통령 선거는 대한민국 역사에 길이 남을 초박빙 승부였다. 탄핵을 당하고 2020년 총선에서 궤멸적인 타격을 입은 국민의힘이 5년 만에 정권 교체를 이루어낸 것은 그들 입장에서 여간 기쁜 일이 아닐 수 없다. 그러나, 현재와 같은 경제 위기 상황에서 정권을 잡았다는 것은 그만큼 이에 대한 능숙한 대처 능력을 필요로 할 것이다.
2017년 박근혜 전 대통령이 탄핵을 당한 이후, 문재인 정부는 출범 시점부터 ‘소득주도성장’이라는 국가주도형 성장을 슬로건으로 삼아 민간의 다양한 부분을 억제하기 시작하였는데, 그 대표적인 분야가 바로 부동산이다.
문재인 정부는 출범 이후 27번 가량의 부동산 대책을 내놓고 있으나, 그 효과는 정부의 기대와는 반대 방향으로 흘러만 갔다.
문재인 정부 부동산 정책의 문제점은 바로 ‘수요 억제’에만 집중하였다는 것에 있다. 부동산 또한 시장의 매물이기에 그 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것은 기본적인 이야기다. 시장의 수요는 제품을 욕망하는 모든 사람이 아니라 그것을 살 능력이 있는 사람을 대상으로 한다. 문재인 정부의 5년간의 부동산 정책은 공급량에 집중하지 않고, 특정 대상으로 하여금 부동산구매에 대한 범칙금을 지불하게 하는 방식으로 투기 수요를 막으려고 하였다는 것이다.
임대차 3법은 이 상황에 기름을 부었다. 임차인에 해당하는 전월세 세입자는 사회적 약자에 해당하는 경우가 일반적이다. 정부는 사회적 약자 보호라는 윤리적 명분을 가지고, 임대차 3법 도입을 통하여 기존의 2년 전세 계약을 4년 전세 계약으로 늘리고 (임대인이 2년 이후 입주할 경우는 예외) 그 이후 계약에 대하여도 이전 전세 계약 대비 5% 이상 전세금을 올릴 수 없게 만듦으로써 부동산 시장의 전세 매물을 소멸시켰다. 전세는 고금리 시대의 투자 수단이기도 하지만, 저금리 시대인 현재 상황에서는 유동적인 이사 또는 급전이 필요한 경우의 자금 마련 수단으로도 이용되어왔다. 시장의 전세 매물 소멸은 자연스럽게 매매 거래를 급증시킨다.
이 상황에 화룡점정을 찍은 것이 공시가의 급격한 인상이다. 문재인 정부는 부동산 실거래가의 60~70%에 해당하던 공시가를 90% 가량으로 올려, 1주택자의 경우 9억 이상, 2주택자의 경우 6억 이상의 공시가를 가지는 주택을 소유하였을 경우, 종합 부동산세를 부과하게 하였다. 정부의 기대 효과는 부동산 구매 부담감을 늘림으로써 부동산 투기 수요를 억제하는 데에 있었을 것이다. 그러나, 정부는 조세 전가의 발생 가능성에 대한 인지를 전혀 하지 못했다. 부동산 투기 수요가 광기를 보이는 상황에서 세금 부담을 늘릴 경우, 시장은 오히려 가격을 더 올려버리면서 그 부담 차액을 상쇄해버리는 것으로 맞대응한다. 그 결과 부동산 가격은 오히려 상승했고, 정부는 비난의 화살을 피할 수 없었다.
그렇다면, 차기 정부의 부동산 대책은 어떤 방향으로 이루어져야 할까? 답은 간단하다. 공급을 늘리고, 부동산보다 좋은 투자처를 만들면 된다. 현재 대한민국의 물가 상승률은 4%(전년 동월 대비 3.7%) 가량이다. 현재의 물가 상승과 부동산 열풍을 동시에 잡는 방법은 금리를 올리는 것이다. 금리를 올리게 되면 전세가 수익을 보장하는 구조가 되어 자발적으로 전세 매물을 공급하게 할 수 있고, 시장의 돈은 안전한 투자처인 은행으로 몰리게 된다. 대한민국이 금리를 쉽게 올리지 못하는 대표적인 이유는 가계 부채이다.
또한, 현재 대한민국의 가계 부채는 세계 1위를 기록할 만큼 심각한 수준이다. 2021년 3월 기준으로 한 GDP 대비 대한민국의 가계 부채 비율은 162%이고, 그 대다수는 부동산 담보 대출로 인한 것이다. 금리 인상은 부동산 구입을 위해 과도한 수준의 대출을 받은 상당수의 가계에 극심한 피해를 입힐 것이다.
그러나, 현재의 부동산 문제를 해결하기 위해서는 누군가는 그 피해를 분담해야 한다. 금리 인상으로 가계(특히 영끌족)의 부채 상환이 급박해질 경우, 시장에는 급전 마련을 목적으로 대다수의 부동산 매물이 등장하고, 매물이 매물을 누르며, 하한가가 하한가를 누르고 부동산 가격은 필연적으로 떨어지게 된다.
이제 선택은 차기 정부의 몫이다. 서민의 피해인가? 아니면 영끌족의 피해인가? 해답은 이미 정해져 있다.
